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海外房产投资热持续 国人置业需冷思考


2015-06-16    浏览次数(1831)    
海外房产投资热持续 国人置业需冷思考

海外房产投资热持续  国人置业需冷思考

凤凰房产讯 近几年,发达国家凭借其优质的教育资源和良好的自然社会环境吸引了越来越多的中国人投资置业,房产因其永久所有权更是成为海外置业项目中的首选之一。

教育资源吸引华人海外购房

据统计,高净值资产人群的资产配置中会有30%作跨境资产投资,其中房地产与债券等固定收益产品居多。

凤凰房产从有路网获悉,由于对海外市场和国外房地产政策的不了解,加大了海外买房的风险。不少投资者选择通过海外经纪公司或经纪人购房置业。为了让中国投资者更好的了解海外市场,有路网针对海外华人经纪人进行了系列访问。

波士顿华人经纪人Ms Ding表示,在加州我们的客户能达到50%是华人。而在波士顿大概20%到30%左右是华人。

华人在国外购房分为自住和投资,首先是购买孩子上大学和研究生学校周边的房子。此外也有在大波士顿地区上初高中或私立学校的家长为了照顾孩子方便,或选择在好的社区买别墅自住。第二类是一部分投资型客户。 

“比如现在在市场上的开间,就在哈佛大学院子门口,绝对黄金地带,不到40平米,售价357,500美金,相当于2216500人民币,但常年无空置期,现在的租客付1525美金,大概是9500人民币一个月。” Ms Ding说。

有路方面消息,华人在波士顿购房基本都是以学校为目标分配。波士顿市中心主要集中在哈佛、MIT、东北大学和波士顿大学周边的公寓。因为这些地区是靠近市区都通地铁,土地紧张,独栋别墅非常少。郊区的人群通常集中在莱克星顿、威尔斯利,布鲁克兰等。这些区域华人在10%左右,区域平均收入水平高,初高中都很不错,治安好,有很多别墅。 

部分国外区域房价理性趋涨

Ms Ding表示,美国的经济复苏缓慢,房产整体趋势虽然已经见底,但是整体价格并没有涨上去。但波士顿、三藩市、加州橘子郡等地区的某些局域市场已经回到房屋泡沫之前的水平。

值得注意的是,专家分析,这些区域的房价是理性的,因为信贷危机已经不存在,价格的支撑点是钢性的来自世界各地的购房者的需求所导致的。尤其是波士顿这种地方,即使是在次贷危机后的几年,也都保持健康的水平。所以在这里的投资安全性很高。 

Ms Ding分析,由于美国经济危机的同时,中国、印度、巴西和俄罗斯这些新兴经济带来的大批资金,让波士顿这个以教育注明的地区深受宠爱,不但比次贷危机前更加经济形容,而且已经在整体城市的建筑水平更上了一层。 

投资客现在购房获利可期

接下来几年国外房价会是一个稳固上升的阶段,3-5内房屋和房租的增长是必然的。但是这种增长液是一种理性的不会是疯狂的增长,由于国际留学生和美国本地消费者的逐渐进入购房市场的结果。

“我们预测房屋价值本身每年升值应该是在10%左右,保持最近两年的增长水平。所以针对投资客户现在购房还是有获利空间。”Ms Ding说。

凤凰房产从有路网站上获悉,美国房价和年租金比例是15-20, 也就是说收取15-20年的房租就能把买房子的钱赚回来。相较于房价和租金比为40-50的北京和上海还是比较合理的。

Ms Ding表示,购买过程中律师负责一切过户和户主登记手续。无论买方是否是公民,买房子所享受的法律保护和责任和公民都是一样的,没有任何区别。 买方的身份只是针对贷款时候银行会有不同的对待。此外,很多现金购买的客户,看过房屋后,就无需再涉足美国就可以远程操作一切程序。

《——延伸阅读——》

拥有丰富企业和个人在海外购买资产经验的华人经纪人Ms Ding在接受有路独家专访时给中国投资者的一些购房建议:

一、维护费用是中国大陆投资者应该多了解的,因为这些美国的独栋别墅维护费用与在以公寓为主的中国房地产有很多不同。 这些费用大致包括:

A. 租赁中介费用—一个月租金(这一个与大陆相似)。通过我公司购买的房屋,在过户后如果马上就出租,我们是不收取第一次的出租费用的。

B. 保险—每年均需购买保险, 虽然这并不是法律规定,但是所有的房主都一律购买,针对火灾等一切大的风险一定要进行自我保护。

C. 地产税—每年必缴,一般一个季度缴费一次,根据房屋的评估值,由当地政府决定(评估值一般低于市场价格)。

D. 房产周边的院子和边道清洁—如果是独栋别墅的房主,您要负责属于您的马路公共边道部分的清扫,尤其是下雪的时候,要保持有一段清洁行人走道。 这个可以与租户约定由他们负责,或者在房屋空置的时候有一个铲雪公司完成。

E. 管理费用—主要针对拥有一个楼里多个公寓的业主和长期不在本地的房主,管理公司可以负责帮助收房租,定期清扫楼道,街道,发送通知,找维修师傅等。一般来说根据管理的楼群大小和地点,所收的费用不同,一般从1%到10%的月租金都有可能。

F. 小维修—和在中国一样,房屋难免需要小的维修,比如管道漏水, 厕所阻塞, 更换门锁等等。当然整体房屋的建筑质量是要比中国好很多,但是每个房屋,尤其是独栋别墅都有很多不同的仪器,零件和装修年代,所以问题过一段时间总会出现的。只要寻找可靠地维修公司,和在非人为破坏的情况下,大的问题短期内不应该再出现。值得注意的是,美国的人工相对中国还是要贵很多,但是和现在消费昂贵的上海和北京已经距离越来越小。这些非固定的费用(比如定期取暖或水管系统维修,门锁更换,下水道阻塞等等),我们可以帮助查询市场参考价格,投资者也需做出相应的预算。

G. 房屋结构和功能围护费用—美国的房屋之所以能够有100多年的历史但仍能保持很好的状态是因为业主们都按时围护和预防结构上的问题。中国的现代住房历史还不长,但是很多业主已注意到几年内就会出现一些结构上的问题。 美国的房屋虽然整体在建筑标准上更加严格,但是再好的房屋经过多年的风吹雨打也是要维修的。 比如:屋顶—15-100年更换一次。 根据屋顶的材料和气候状况,隔一段时间需要维修或更换。 这也能为房屋保值并升值。 越贵的材料保持时间越长,比如有的高级石板屋顶生命力可达到150年,而廉价的橡胶房顶则可能只有10到15年。热水器—低档次的一般为10年。

二、购买房屋的过程可长可短,是根据每个买家的经验和时间表决定的。大致分为一下一些步骤:

1. 决定投资额度

2. 选择投资区域

3. 了解大致房屋购买和管理费用

4. 选择房屋类型

5. 看房并选择购买目标

6. 计算购买目标的具体费用

7. 提交房屋定金(1000美金)和购买意向合同,雇用律师。

8. 房屋质量检查, 分析检查报告, 决定是否依然购买;如果因为质量问题不购买,可退定金。

9. 雇用律师,签署最终买卖合同并交付房屋买卖订金(一般为房屋价格的5%)

10. 购买房屋保险,最后过户并交付所有剩余房款

三、波士顿虽然地理面积并不大,但有几个大的主要产业

1:毫无疑问是教育产业,有200多家大学

2:旅游产业,也因为世界各地的精英在这里就学而带来了很多家属和仰慕者的餐馆。

3:金融和保险。波士顿也有几家著名的大金融企业, 比如Fidelity基金, 和  State Street投资银行。

4: 由于波士顿这些大学所带来的很多创新和科技人才,波士顿是全国高科技产业中排名第四的商圈,有超过20多万个高科技就业机会。

注:文章采访内容来源于有路网

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来源: 凤凰房产北京

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